Как проверить квартиру к операции?

Проверка юридической чистоты квартиры не случайно одна из популярных услуг риэлтором. Все покупатели квартир с подозрением относятся к продавцам, и, к сожалению, поводы для такого отношения есть. Проверять чистоту квартиры нужно во всех случаях покупки недвижимости, причем, как на вторичном, так и на первичном, рынке.

Риски при покупке квартиры на первичном рынке

Если речь идет о новостройке, значит, свидетельства о праве собственности еще нет, а есть договор, который и перепродается. Если это договор паевого участия, он полностью защищает интересы покупателя и гарантирует, что его права на данную недвижимость будут зарегистрированы в Единственном Государственном реестре.

То есть, если квартира продается по 214-фз, то можно ничего быть непроверяемым. Любой другой договор в сущности является тем или другой обходной схемой 214-го закона, и в этом случае на юридическую чистоту операции нужно обращать не самое пристальное внимание. Покупка любой схемной квартиры на этапе незавершенного строительства достаточно рискованно. Как правило, по схемам квартиры продаются не непосредственно от застройщика, а через какую-то посредническую компанию. Это может быть или аффинированная с застройщиком фирма, или независимое юридическое лицо, которое купило в свое время у застройщика оптом часть квартир на этапе строительства с целью заработать и потом продает их населению.

Так вот, иметь дело с таким юридическим лицом может быть рискованно, ведь мы не знаем отношений между застройщиком и этим инвестором – или полностью он рассчитался за приобретенные квартиры или нет?

Если нет, то застройщик может разорвать договор между ними, после чего он имеет право получить назад свои квартиры, которые остались (на ту сумму, по которой инвестор не рассчитался). А эти квартиры уже могут быть проданы инвестором. Так и возникают задвоенние договоры или сдвоены продажи, когда одну и ту же квартиру продают дважды. Такие схемы были, есть и будут.

Потому покупателю нужно возобновить всю цепочку – от застройщика к лицу, которое продает квартиру и понять суть взаимоотношений между застройщиком и компанией-продавцом. Это и является юридической проверкой чистоты квартиры.

Существуют и другие риски при покупке квартиры в новостройке. Важно понять, насколько застройщик ведет себя добросовестно по отношению с подрядчиками. Дом, который строится, находится в залоге у строителей по закону до тех пор, пока застройщик не рассчитается с ними полностью. Если застройщик не может этого сделать по тех или других причинах, строители могут забрать дом и самостоятельно продать квартиры.

Нередко бывает, что новые обитатели годами ожидают получения на руки свидетельства о праве собственности.

Чаще всего это происходит как раз тогда, когда застройщик не может рассчитаться со строителями или с городом. При этом он может не рассчитаться вообще, что в кризис неудивительно, и тогда итог будет плачевен. Таким образом, свидетельство о собственности на руках - гарантия того, что обременений на вашу квартиру уже нет.

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

На вторичном рынке присутствуют свои риски, один из основных – пререкание за права на квартиру. Как правило, это случается при:

- возникновении споров между наследниками квартиры или при разделе имущества между супругами;

- признании недееспособным продавца квартиры, который может оказаться наркоманом, алкоголиком, или душевнобольным, таким, которое не стоит на учете;

- появлению временно выписанного из квартиры на срок отбывания наказания осужденного лица;

- наличию безвестно отсутствующего (исчезнувшего) члена семьи, прописанного в квартире.

Никто не гарантирует, что это безвестно отсутствующее лицо не появится через несколько лет и не будет оспаривать операцию. Такое случается достаточно регулярно. Люди сидят в тюрьме, не хотят сообщать об этом родственникам, а затем выходят из тюрьмы и заявляют о своих правах. Поэтому, покупая квартиру, в которой прописанный безвестно отсутствует, вы идете на определенный риск.

В зоне черточки находятся также квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых нужно соблюдать, или древние люди, которые иногда не понимают значения своих действий. Если вам поприсмотрелась квартира именно на вторичке, то, кроме свидетельства о собственности, нужно просить у владельца выписку из Единственного Государственного Реестра Прав на недвижимое имущество и операций с ним (ЕГРП) обо всех операциях, осуществленных относительно этой квартиры.

В этой выписке будет отражена вся история квартиры, начиная с 1998 года, то есть моменту создания ЕГРП, и этого вполне достаточно. Из реестра будет видно, была ли квартира в споре или нет, налагались ли на нее аресты и тому подобное. Все рассмотрения по квартире отмечаются в реестре. Если вы обнаружите в истории квартиры какие-то споры, обратите внимание, сколько лет прошло с момента их возникновения.

По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию операций недействительными, в частности операций с недвижимостью, - три года. Поэтому, если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких операций с квартирой не было, можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права.

Но если вы все-таки обнаружили споры, которые возникли за последние три года, просите владельца предоставить судебное решение, исходя из которого можно сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное постановление еще не вынесено, советуем его все-таки дождаться, прежде чем пойти на операцию.

Иногда бывает, - как правило, с недвижимостью старого жилищного фонда - что квартира не числится в ЕГРП. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не осуществлялись никаких операций, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, абсолютная чистая. Покупатель может подать запрос в департамент жилищной политики, чтобы убедиться в действительных ее право владельцев. Больше ничего делать не нужно.

Что может и должно насторожить покупателя? Во-первых, если вы обнаружите, что квартира была кому-то завещанная по наследству или подаренная, при этом ее новый владелец не является родственником предыдущего владельца, после чего новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать. Такие вещи всегда настораживают.

Другим фактором черточки может быть ситуация, когда квартира очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки (это будет видно из выписки ЕГРП), то есть фактически в квартире никто не жил длительное время, при этом не понятна причина, по которой ее так часто продавали. Вполне вероятно, что операции по этой недвижимости были не чистыми и таким способом пытались подставить добросовестного приобретателя.

наибольшие сюрпризы таит в себе возможная недееспособность владельца. Бывает, что продавец через какое-то время после осуществления операции признается недееспособным.

Это дает ему возможность оспаривать свои действия, осуществленные в прошлом. Если будет доказано, что владелец не умов значения своих действий, есть риск, что операция будет оспорена. На рынке немало специалистов, которые на этом зарабатывают. При этом вас не спасет даже справка о психологическом состоянии продавца, подтверждающая, что на момент заключения сделки человек был здоров. Дело в том, что существует 177 статья ГК, в которой говорится, что операция, осуществленная гражданином, что хотя и дееспособным, но находился в момент ее осуществления в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина или других лиц, чьи права или интересы, которые охраняются законом, нарушены в результате ее осуществления.

В сущности, этой статьей можно прикрыть любую операцию. Этим и пользуются аферисты, против которых идти сложно. Их раскусить практически невозможно, поскольку они очень тщательным образом готовятся к операции.

Портал по Недвижимости: myhause. Ru

Еще на сайте